leyu乐鱼全站app- 房企土地价款差额征税 3种看法及财税处置惩罚方式分析

作者:乐鱼官网推荐发布时间:2021-11-11 02:43

本文摘要:房地产开发企业哪些项目可以作为土地成本差额扣除?土地价款差额征税在会计上、差别税种上都是如何划定,又应该如那边理呢?本文针对以上问题分为两部门内容为大家梳理供大家参考。

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房地产开发企业哪些项目可以作为土地成本差额扣除?土地价款差额征税在会计上、差别税种上都是如何划定,又应该如那边理呢?本文针对以上问题分为两部门内容为大家梳理供大家参考。第一部门 哪些项目可以作为土地成本差额扣除文件参考:财税(2016)140号关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知七、《营业税改征增值税试点有关事项的划定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包罗土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁赔偿用度、土地前期开发用度和土地出让收益等。实务中为取得土地支付的价款包罗:土地出让金、契税、拆迁赔偿费、都会配套费、耕地占用税、其他为取得土地缴纳的政府规费等。

这些项目中,哪些项目可以作为土地成本差额扣除在实务中是有争议的。小我私家看法是:土地价款差额征税允许扣除的项目主要是土地出让金和征地及拆迁赔偿两项内容。其他项目是不切合划定不允许扣除的。

第二部门 土地价款差额征税在会计上、增值税、土地增值税、企业所得税上的划定及处置惩罚一、会计上的划定及处置惩罚参考文件:财会[2016]22号企业发生相关成本用度允许扣减销售额的账务处置惩罚。按现行增值税制度划定企业发生相关成本用度允许扣减销售额的,发生成本用度时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,根据允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费——浅易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。凭据划定,房地产企业发生土地价款差额征税的,抵减的销项税额应计入借方“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”,同时,贷方冲减“主营业务成本”。

以上划定仅是会计上的划定,并非税法的划定,所以企业在实际发生时可以参照这个划定做会计账务的处置惩罚。二、增值税的划定参考文件:国家税务总局通告2016年第18号 国家税务总局关于公布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行措施》的通告通过文件划定我们可以明确以下几点:1、房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,根据取得的全部价款和价外用度,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额盘算销售额。

销售额的盘算公式如下:销售额=(全部价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)2、当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目修建面积÷房地产项目可供销售修建面积)×支付的土地价款当期销售房地产项目修建面积,是指当期举行纳税申报的增值税销售额对应的修建面积。3、房地产项目可供销售修建面积,是指房地产项目可以出售的总修建面积,不包罗销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的修建面积。

4、支付的土地价款,是指向政府、土地治理部门或受政府委托收取土地价款的单元直接支付的土地价款。三、土地增值税的划定土地增值税上应该如那边理,国家税务总局层面并无明确的文件说明,有区域性政策的就根据区域政策执行。在实务操作中可以总结出3个看法:第一种看法调增收入基数;第二种看法调减开发成本;第三种看法是本人比力赞同的,既不调增收入也不调减成本。1、调增收入基数的看法及依据凭据国家税务总局通告2016年第70号划定土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款,同理:土地增值税清算的时候,应税收入为不含增值税销项税额的金额土地增值税清算应税收入=全部价款和价外用度-增值税销项税额增值税销项税额=销售额*税率= (全部价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9% 进而得出:土地增值税清算应税收入=全部价款和价外用度-【(全部价款和价外用度-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9%】 通过这个公式,我们可以看出最终是将土地价款抵减的销项税额部门调增过来了,既调增了土增收入的基数。

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2、调减成本的看法及依据持这种看法的主要是依据财会〔2016〕22号文划定作为参考得出的结论,但这个文件的配景是为了规范增值税会计处置惩罚,并没有调整土地增值税扣除的相关划定。土地增值税清算并不是以会计核算为前提,所以不应该以此为依据,故土地增值税前扣除与否是存在争议的。3、既不调增收入也不调减成本这是本人现在比力赞同的看法,原因有以下两点:(1)财税(2016)43号划定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

不含增值税收入=含税收入/(1+税率)这样土地价款抵减的销项税额部门就不会影响不含税收入的盘算。(2)土地增值税各种文件中并未有明文划定,土地价款抵减的销项税额部门需要冲减土地成本。那么开发成本中的土地价款就应该根据未扣除抵减部门的金额正常计入。

四、企业所得税的划定企业所得税上处置惩罚,实务中基本比力一致,都是冲减了主营业务成本,和会计上的划定保持了一致。泉源:焦点财税(周艳)本文已开通原创掩护如需转载请注明出自焦点财税更多精彩财税知识学习下戳点击"相识更多"。


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